Bautagebuch – Finanzplan

Bei den meisten Bauherren steht am Anfang die Frage: Wie stelle ich einen ordentlichen Finanzierungsplan auf? Nachdem man sich also in einschlägiger Literatur belesen hat, geht es dann zur Sache und ich möchte euch meinen Finanzierungsplan vorstellen, vielleicht interessant für diejenigen, welche noch in der Anfangsphase ihrer Planung stecken. Zuerst einmal folgende Hinweise, die auf meiner Erfahrung aus den Finanzierungsgesprächen mit den Bankberatern beruhen:

1. Die Banken/Bausparkassen gehen immer vom Gesamtwert der Immobilie aus, auch wenn das Grundstück extra finanziert wird. Beispiel: Wir haben das Grundstück im Jahr 1999 bei der Spardabank finanziert, das Haus habe ich im Jahr 2003 bei der Sparkasse Elbtal-Westlausitz finanziert. Um die Grenze des Beleihungswertes für das Haus zu errechnen, wird auch das für das Grundstück aufgenommene Darlehen berücksichtigt.

Wert des Grundstücks
92.000
Wert des Hauses in Kalkulation geplant
150.000
Gesamtwert
242.000
10% Wertabschlag
217.800
90% Beleihungsgrenze der Sparkase (ist bei jeder Bank unterschiedlich)
196.040
bereits auf Grdstck. beliehen
73.600
bleibt Restsumme mögliches Darlehen
122.420

2. Keine Bank/Bausparkasse wird Ihnen ihre Kriterien für die Berechnung des Beleihungswertes verraten, würde auch nicht viel nutzen, denn jede Bank berechnet den Beleihungswert auf andere Art. Eines der Kriterien für die Höhe des Beleihungswertes ist der umbaute Raum des Hauses, je höher der umbaute Raum, desto höher die Beleihungswertgrenze.

3. Immer erst mehrere Angebote bei Banken/Bausparkasse einholen, ehe Sie sich entscheiden, einer Schufa-Anfrage zuzustimmen. Jede Anfrage einer Bank bei der Schufa wird als Eintrag registriert und mindert die Chancen auf die Gewährung des Darlehens.

Meine Ausgangssituation:
Es gibt ein Grundstück, das beiden geschiedenen Ehepartnern zu gleichen Teilen gehört. bei der Spardabank finanziert und beide haben jeder für die gesamte Höhe des Darlehens gebürgt. Nachdem also die Entscheidung gefallen war, dass ich bauen werde, gingen wir mit der Anfrage einer Zweitfinanzierung für das Haus zur Spardabank. Totaler Reinfall, obwohl die Spardabank hier alleinig im ersten Rang im Grundbuch eingetragen würde und mir die Bonität bestätigte, scheute sie das Risiko eines alleinigen Darlehensnehmers und lehnte somit die Nachfinanzierung für das Haus ab. Einzig bot sie auf Nachfrage eine Umschuldung mit einer Vorfälligkeitsentschädigung von ca. 3000 Euro an. Wollte ich aber nicht, denn der Zinssatz von effektiv 4,82 auf 10 Jahre ist recht gut und bei einer Umschuldung würden wieder neue Gebühren für Grundbucheinträge entstehen. Also ging es auf die Suche nach einer Bank, die nicht nur einen alleinigen Darlehensnehmer akzeptiert, sondern auch den Nachteil auf sich nimmt, sich mit dem zweiten Rang im Grundbuch zu begnügen. Diesen Partner habe ich in der Sparkasse Elbtal-Westlausitz gefunden. An dieser Stelle meinen Dank an Fr. Trauschke. An dieser Stelle folgt erst die von mir kalkulierte Kostenaufstellung, die auch von meiner Bank so abgesegnet wurde. Auf jeden Fall ist zu beachten, dass hier Grundstück und Haus getrennt gekauft wurden und deshalb die Grunderwerbssteuer nur auf die Grundstückssumme fällig wurde.

Kostenkalkulation (alle Werte in Euro):
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Von den für den Hausbau benötigten 150.000 setze ich 30% = 45.000 als Eigenkapital (Eigenleistung/Barguthaben/Wertpapiere) an, nehme also noch 105.000 Euro Darlehen auf. Zum Schluss stellt sich die Frage, wie will ich die Darlehen in den kommenden Jahren tilgen. Sollte man die Eigenheimzulage als Sondertilgung in das Darlehen stecken oder lieber in einen Bausparer, um sich mit der dann höheren Bausparsumme eine zinsgünstige Anschlussfinanzierung zu sichern? Das lässt sich unter bestimmten Annahmen durchaus leicht ausrechnen, aber man weiß ja nie, wie sich das Zinsniveau in der Zukunft entwickelt.